En un despacho con volumen de arrendamientos, el desahucio por impago es de esos asuntos que entran por teléfono y con prisa. El cliente lleva cinco meses sin cobrar, quiere el inmueble ya, y la conversación empieza por la única pregunta que le importa: cuánto va a tardar.
La respuesta honesta es que depende de decisiones que se toman antes de presentar la demanda. Y que los asuntos rara vez se pierden en la vista, el artículo 444.1 de la LEC deja al demandado alegar solo el pago o la enervación, sino en un burofax que no se envió a tiempo o en una demanda que no pasa el filtro de admisión.
En 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos en España, de los que 18.317 (el 71,7%) venían de impago de alquiler, un 10,9% menos que el año anterior (CGPJ). Es un procedimiento de alto volumen y muy repetitivo. Justo por eso conviene tener el criterio fijado y el trabajo mecánico delegado.
Los plazos del desahucio por impago, de un vistazo
| Hito | Plazo | Base legal |
| Requerimiento fehaciente previo (burofax) | 30 días naturales antes de la demanda | Art. 22.4 LEC |
| Requerimiento judicial al demandado | 10 días para desalojar, pagar, enervar u oponerse | Art. 440.3 LEC |
| Suspensión por vulnerabilidad acreditada | Máx. 2 meses (actor persona física) o 4 (jurídica) | Art. 441 LEC |
| Lanzamiento tras sentencia o decreto | Fecha ya señalada, sin nueva notificación | Arts. 440.3 y 549.3 LEC |
Error 1: presentar la demanda sin blindar la enervación
La enervación del desahucio permite al arrendatario terminar el proceso pagando todo lo que debe: lo reclamado en la demanda más lo devengado hasta el pago. Se ejercita una sola vez y dentro de los 10 días del requerimiento judicial.
Hay una forma de cerrar esa puerta, y está en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: si el arrendador requirió el pago por medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó en ese plazo, no cabe enervar. Son 30 días naturales, cómputo civil, no hábiles.
Traducido a la práctica: el burofax no es un trámite de cortesía previo al pleito. Es la decisión que determina si el inquilino podrá parar el desahucio pagando. Presentar la demanda a los quince días de enviarlo regala esa oportunidad.
Y si enerva, conviene saber qué pasa: el proceso termina por decreto del letrado de la Administración de Justicia, con condena en costas al arrendatario salvo que el impago fuera imputable al arrendador. El contrato sigue vivo, y la próxima vez ya no habrá enervación posible.
Error 2: que la demanda no pase el filtro del artículo 439.6 LEC
Es el error más caro desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, porque no retrasa el asunto: lo inadmite.
La demanda debe especificar si el inmueble es vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor (más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o 1.500 m² construidos, con las comunidades autónomas facultadas para rebajar el umbral en zonas tensionadas). Si lo es, hay que aportar certificación del Registro de la Propiedad con la relación de fincas y acreditar si el demandado está o no en situación de vulnerabilidad económica.
Y cuando concurren las tres cosas, gran tenedor, vivienda habitual y vulnerabilidad, hay que acreditar además el sometimiento previo a conciliación o intermediación ante la administración competente. Los documentos tienen caducidad: vigencia no superior a tres meses.
Con clientes que son sociedades patrimoniales, esta comprobación deja de ser rutina. Y no admite improvisación de última hora, porque los plazos administrativos previos se cuentan en meses.
Error 3: liquidar mal lo que se reclama
En un desahucio por impago de rentas no solo se reclama la renta. Entran las cantidades asimiladas que el contrato ponga a cargo del arrendatario: comunidad, IBI repercutido, suministros, seguro. Dejarlas fuera es renunciar a ellas.
Dos cosas se olvidan a menudo. La primera, que la deuda no se congela con la demanda: sigue creciendo hasta el pago enervador o hasta el lanzamiento, y el escrito debe pedirlo así. La segunda, que el artículo 437.3 de la LEC permite acumular la reclamación de rentas a la acción de desahucio. Separarlas obliga a un segundo procedimiento por lo mismo, con su tasa de tiempo y su factura.
Error 4: no anticipar la suspensión por vulnerabilidad
Si las administraciones confirman vulnerabilidad económica o social del hogar, el tribunal puede suspender el proceso: hasta dos meses si el actor es persona física y hasta cuatro si es persona jurídica (artículo 441 LEC). Vencido el plazo o adoptadas las medidas, se alza automáticamente.
No es un obstáculo que se pueda esquivar, pero sí uno que se puede anticipar. Decirle al cliente en la primera llamada que su asunto puede sumar cuatro meses es gestión de expectativas; descubrirlo con el procedimiento en marcha es una conversación mucho peor.
Cómo preparamos hoy una demanda de desahucio con IA
Aquí es donde un procedimiento repetitivo y de alto volumen se vuelve el caso de uso perfecto para un copiloto legal. El reparto que funciona:
- La verificación de admisibilidad. Subimos el contrato, el burofax con su acuse y la nota simple, y pedimos el contraste contra los requisitos del artículo 439.6: qué falta, qué documento está caducado, si hace falta conciliación previa. Es una comprobación que se hace igual en el asunto número uno y en el cuarenta, y que se salta cuando hay prisa.
- Las fechas que deciden. Del burofax y del contrato salen la fecha de recepción, el vencimiento de los 30 días y el primer recibo impagado.
- La estructura de la liquidación. Aquí toca ser claros: Maite.ai razona sobre normas y sobre lenguaje, no es una calculadora. Lo que hace es decirnos qué conceptos son reclamables según ese contrato y montar la tabla de rentas y cantidades asimiladas mes a mes. La aritmética la comprueba el profesional, siempre, antes de firmar.
- El borrador del escrito. Con los modelos del despacho cargados en la Base de Conocimiento, la demanda sale con la estructura de la casa y no con una plantilla genérica. El flujo es el mismo que contamos al preparar la demanda de despido con IA.
- La jurisprudencia cuando hay pelea. Si el inquilino discute la validez del requerimiento o el cómputo de los 30 días, encontrar cómo lo han resuelto las audiencias es cuestión de minutos con el buscador de jurisprudencia con IA, con el enlace a la sentencia para verificarla.
En un despacho con volumen de arrendamientos, llevar cada asunto en su propio expediente inteligente evita el problema real de esta materia: no es la dificultad jurídica, es la cantidad de asuntos idénticos en los que un dato se cuela.
Conclusión
El desahucio por impago se decide antes del juzgado. El burofax con 30 días de margen decide si habrá enervación. El artículo 439.6 decide si la demanda se admite. La liquidación decide cuánto se recupera. Y la vulnerabilidad decide cuándo.
Son cuatro comprobaciones que un abogado con experiencia sabe hacer de memoria, y que precisamente por eso se saltan cuando entran cinco asuntos la misma semana. Delegar esa verificación y quedarse con la estrategia es el cambio que merece la pena.
Si en tu despacho estos asuntos entran en serie, prueba a empezar a usar Maite.ai con un contrato y un burofax reales y pídele el checklist de admisibilidad antes de presentar.