Hoy, 9 de octubre de 2026, si buscas “ley de vivienda y alquiler cambios”, uno de los primeros resultados es un análisis del 30 de septiembre que explica, sin actualizar, un decreto que el Congreso derogó dos días después. No es un descuido: es la velocidad de la reforma. En ocho días, el texto consolidado de la Ley 12/2023 en el BOE ha cambiado tres veces. La duda ya no es qué dice la ley, sino qué versión rige hoy para cada contrato.
La prueba: una misma consulta por tres vías
La consulta que más se repite estos días en los despachos:
“Contrato de vivienda habitual firmado en marzo de 2022 con un propietario persona física. ¿Cuánto puede subir la renta en enero y puede no renovar en 2027?”
¿Qué devuelve cada camino?
| Vía | Qué devuelve hoy | Dónde falla |
| Buscador | Para “ley de vivienda alquiler cambios”, análisis de septiembre sobre los RDL 26 y 27/2026 y páginas con el régimen de 2023 | No avisan de la derogación del 2 de octubre |
| IA generalista | Una respuesta fluida con la regla anterior a su fecha de corte: IRAV y prórroga anual hasta tres años | No conoce los RDL 28 y 29/2026 ni dice de dónde sale la regla |
| IA jurídica con el BOE al día | La DF 6.ª del RDL 29/2026 con enlace y el RDL 28/2026 marcado como pendiente de convalidación | Necesita los datos reales del contrato: fechas, renta y zona |
Las tres pueden sonar impecables; la diferencia está en la fecha de la fuente y en poder comprobarla.
Cambios de la Ley de Vivienda en el alquiler: la respuesta correcta a 9 de octubre
Para nuestro contrato, hoy rige esto:
- Renta. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si supera el límite del sistema estatal de índices de referencia, no cabe subida; sin nuevo pacto, el tope es el 2 % (DF 6.ª del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre).
- Prórroga. La obligatoria termina en marzo de 2027: el inquilino al corriente de pago los últimos ocho meses puede pedir hasta dos años más (DF 5.ª).
- No renovar. Si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, desde el 15 de noviembre el contrato se prorrogaría por ciclos de cinco años y no renovar costaría el mayor de doce mensualidades o una por año de residencia, salvo cinco excepciones. Esa prórroga desplazaría a la de dos años.
- Lo derogado. Los RDL 26 y 27/2026 cayeron con el acuerdo del Congreso del 2 de octubre; lo hecho bajo ellos se revisa caso por caso.
Con las Cortes disueltas, convalidar ambos decretos corresponde a la Diputación Permanente en treinta días (arts. 78 y 86 CE).
Tres trampas de esta reforma y cómo las desactiva una IA jurídica
La trampa de la fecha
El derecho transitorio pesa tanto como la norma nueva. Los contratos de temporada anteriores al 8 de octubre siguen su régimen hasta el plazo pactado (DT 8.ª LAU) y los avisos de no renovación previos al 7 de octubre conservan su eficacia sin indemnización (DT del RDL 28/2026). Maite.ai incorpora el BOE cada 24 horas: un decreto publicado un miércoles entra en sus fuentes el jueves. Cuándo recibió tu cliente cada notificación lo aportas tú.
La trampa de la fuente
Sin enlace, toca volver a teclear “ley de vivienda y alquiler cambios” y empezar de cero. Maite cita cada disposición con enlace: en segundos ves si te apoyas en el RDL 29/2026 vigente o en el 26/2026 derogado. Mira qué fuentes consulta Maite.
La trampa del contrato tipo
La reforma toca cláusulas concretas, y solo aparecen leyendo el contrato. Subes el PDF, también escaneado (OCR), y pides: “Señala las cláusulas que contradigan la LAU vigente y cita el artículo”. Las más frecuentes:
- IBI u otros tributos repercutidos al inquilino (art. 20.1) y gastos de gestión cobrados indirectamente (art. 20.2).
- Seguro de impago obligatorio o garantía adicional de más de dos mensualidades, una en temporada (art. 36.5).
- Penalización por desistimiento (art. 11.3) o renuncia al tanteo y retracto (art. 25.8).
- Temporada sin causa real y acreditable (art. 7.2).
Es el método que usamos para revisar un contrato civil con IA. El valor del índice y el cálculo de la renta, en cambio, los compruebas tú.
Qué hacer con la cartera antes del 15 de noviembre
Con decenas de contratos, toca preparar dos escenarios. El volumen es real: según la estimación del Ministerio que recoge el Observatorio de la Vivienda Asequible, unos 632.000 contratos de 2021 agotan su plazo mínimo en 2026.
Agrupa los contratos de cada propietario en un expediente inteligente y pregunta qué vencimientos caen después del 15 de noviembre y qué cambia si el RDL 28/2026 se convalida o decae. Si alguno ya está en impago, el RDL 29/2026 también toca la enervación (art. 22.6 LEC), clave en la demanda de desahucio por impago.
Y son contratos llenos de datos personales: la herramienta debe cumplir el RGPD y no usarlos para entrenar modelos, algo que no todas garantizan (lo vemos en alternativas a ChatGPT para abogados).
Conclusión
Quien hoy busque “ley de vivienda alquiler cambios” encontrará respuestas de fechas distintas, y aquí una respuesta vale lo que vale la fecha de su fuente. El texto puede moverse otra vez en noviembre; el método aguanta: norma vigente con enlace, fechas de cada contrato y dos escenarios preparados. Haz la prueba con tu próximo contrato en Maite.ai para despachos.